En el actual escenario económico, la dación en pago se ha consolidado como una herramienta jurídica esencial para aquellos deudores que, ante la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones dinerarias, optan por entregar un bien para cancelar su deuda. Esta figura, aunque excepcional, requiere un asesoramiento notarial exhaustivo para garantizar que la transmisión extinga la obligación de forma definitiva. En nuestra notaría en Alberic, situada en la Plaza de la Constitución, ayudamos a acreedores y deudores a formalizar este instrumento con la máxima seguridad legal.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es un acuerdo entre deudor y acreedor mediante el cual el primero transmite la titularidad de un bien (normalmente un inmueble) al segundo, quien acepta dicha entrega como pago total y definitivo de una deuda pendiente.

A diferencia de una compraventa convencional, aquí no hay un intercambio de dinero en efectivo, sino una sustitución de la prestación. El efecto principal es la liberación del deudor y la extinción de la carga hipotecaria o personal que pesaba sobre él.

Ejemplos habituales de dación en pago

Para comprender su aplicación práctica, veamos los escenarios más comunes:

1. Dación en pago de vivienda habitual: Un particular no puede hacer frente a las cuotas de su hipoteca. El banco acepta la entrega de la llave y la propiedad de la casa a cambio de perdonar el 100% de la deuda restante, evitando así el proceso judicial de ejecución hipotecaria.

2. Liquidación de deudas mercantiles: Una empresa mantiene deudas con un proveedor o entidad financiera y, para evitar el concurso de acreedores, entrega una nave industrial o un local comercial como pago de la deuda acumulada.

3. Acuerdos en herencias: Herederos que, ante la imposibilidad de pagar deudas del fallecido, acuerdan con el acreedor la entrega de un bien de la masa hereditaria para solventar el pasivo.

La escritura pública de dación en pago

La dación en pago debe formalizarse obligatoriamente ante notario mediante una escritura pública. No basta con un contrato privado, ya que la transmisión del inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga plenos efectos frente a terceros.

En la Notaría de Alberic, nos encargamos de redactar este instrumento asegurando que:

• Se identifique con exactitud la deuda que se extingue.

• El acreedor declare expresamente que la entrega del bien salda la totalidad de la deuda.

• Se verifique la libertad de cargas del inmueble (o se asuman las existentes).

Documentación necesaria para daciones en pago

Para preparar la escritura de dación en pago en la notaría, usted deberá aportar los siguientes documentos:

• DNI o CIF de todas las partes intervinientes.

• Título de propiedad: Escritura original del bien que se va a entregar.

• Certificado de deuda pendiente: Emitido por la entidad acreedora donde conste el importe exacto a cancelar.

• Certificado de eficiencia energética y, en su caso, cédula de habitabilidad.

• Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.

• Referencia catastral del inmueble.

Aspectos fiscales y costes asociados

Es fundamental entender que la dación en pago tributa. Generalmente, está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o al IVA, dependiendo de la naturaleza del transmitente. Además, puede generar una plusvalía municipal y una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del deudor.

---

Preguntas frecuentes sobre la dación en pago ante Notario

¿Cuál es el tratamiento fiscal de una dación en pago?

La tributación de este trámite varía según la naturaleza de los intervinientes. Al ser considerada una transmisión onerosa, puede estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se realiza entre particulares, o al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si el transmitente es un empresario o profesional.

En cuanto a la base imponible, el Tribunal Supremo (STS 116/2019) establece que debe calcularse sobre el importe de la deuda que se extingue, incluso si este valor es superior al valor de mercado del inmueble entregado.

¿Cómo tributa un particular por ITPAJD?

Cuando la operación se realiza entre particulares, se aplica la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). El tipo impositivo dependerá de la escala vigente en la Comunidad Valenciana aplicada sobre la base imponible.

¿En qué casos se aplica el IVA en la dación?

Si la operación se realiza entre empresas o profesionales, está sujeta a IVA. El tipo dependerá del estado del inmueble:

• 21%: Si el inmueble está en fase de construcción.

• 10%: Si el transmitente es el propio promotor inmobiliario del bien que se entrega para saldar la deuda. En este escenario, el adjudicatario suele ser el sujeto pasivo por inversión.

¿Existen beneficios en el IRPF para el deudor?

Generalmente, la ganancia patrimonial tributa, pero la normativa actual prevé una exención en el IRPF si se cumplen estos requisitos:

• Debe ser la vivienda habitual del deudor o su garante.

• La finalidad debe ser la cancelación de deudas hipotecarias con entidades de crédito profesionales.

• El propietario no debe poseer otros bienes suficientes para satisfacer la deuda y evitar la pérdida de su vivienda.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene avalistas?

La dación en pago obligatoria para entidades bancarias solo es exigible si el avalista también se encuentra en el umbral de exclusión (falta de rentas, cuota hipotecaria superior al 60% de ingresos y ausencia de otros bienes). Si el avalista es solvente, la entidad suele optar por la reestructuración de la deuda o la negociación de un plan de pagos en lugar de la dación.

¿Cuál es el coste del trámite y quién debe abonarlo?

Habitualmente, es la entidad bancaria quien asume los costes derivados de la escritura de dación en pago, aunque se recomienda verificarlo en el acuerdo previo.

Los honorarios notariales están regulados por el Arancel Notarial (RD 1426/1989). El precio final se determina en el momento de la firma, ya que depende de factores como la cuantía de la deuda, el valor del bien, el número de folios de la escritura y las copias autorizadas solicitadas.