Una de las consultas más recurrentes que atendemos en nuestra notaría de Alberic se produce tras el fallecimiento de los padres, cuando los hijos heredan la vivienda familiar o terrenos en proindiviso.

Tener una propiedad «a medias» suele ser fuente de conflictos si no se gestiona adecuadamente. A menudo nos preguntan: «¿Estamos obligados a mantener la casa a nombre de todos?» o «¿Puedo vender mi parte si mis hermanos no quieren?».

A continuación, analizamos las soluciones jurídicas para disolver esta situación de forma amistosa y con el menor coste fiscal posible.

¿Qué implica estar en «Proindiviso»?

Cuando varias personas aceptan una herencia, se convierten en copropietarios. Si el bien es una casa en el casco urbano de Alberic o un piso, nos encontramos ante un bien indivisible. Usted tiene una cuota (por ejemplo, un 25% si son cuatro hermanos), pero esa cuota no se corresponde con una habitación concreta, sino con un porcentaje sobre el total.

El Código Civil es claro: nadie está obligado a permanecer en la comunidad. Por tanto, cualquier heredero puede exigir que cese esta situación.

Las 3 vías para repartir el bien

Desde la notaría, siempre aconsejamos el acuerdo unánime para evitar la vía judicial. Existen tres formas principales de actuar:

1. Adjudicación a uno de los herederos (Disolución de Comunidad) Es la opción más recomendable si uno de los hermanos desea conservar la propiedad (por ejemplo, para vivir en ella o reformarla). En lugar de «vender» la parte de los demás al hermano interesado, se firma una escritura de Disolución de Condominio.

2. Venta a terceros Si ningún hermano quiere la casa, la solución natural es ponerla a la venta en el mercado. En este caso, todos los copropietarios deben firmar la escritura de venta en la notaría y el precio obtenido se reparte según el porcentaje de herencia de cada uno.

3. División física (Segregación) Esta opción es muy poco frecuente en pisos, pero muy habitual en Alberic cuando hablamos de terrenos rústicos o parcelas grandes. Si la normativa urbanística del Ayuntamiento de Alberic y la legislación agraria lo permiten (respetando la unidad mínima de cultivo), se puede dividir la finca matriz en varias fincas independientes, adjudicando una a cada heredero. Es necesario aportar licencia municipal y planos georreferenciados.

¿Qué ocurre si no hay acuerdo?

Si uno de los copropietarios se niega a vender o a comprar, la situación se bloquea. Cualquier heredero puede interponer una demanda de división de cosa común. Sin embargo, nuestra labor notarial es advertirle de que este camino suele acabar en una subasta pública del bien, donde el precio de venta suele ser muy inferior al de mercado, perjudicando a todos los hermanos.

El acuerdo notarial es siempre la vía más rápida, segura y económica para preservar el patrimonio familiar.